Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu erstellt. Er dient als Grundlage für eine faire Berechnung von Mietpreisen. Natürlich bildet er nicht die gesamte Vielfalt des Marktes ab, sagt Mario Hilgenfeld vom BBU. Dennoch ist er denkbaren Alternativen einer Mietpreisregulierung weit überlegen.
Der neue Berliner Mietspiegel 2019 wurde am 13. Mai von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vorgestellt. Er wurde nach vielen Jahren erstmals wieder von allen beteiligten Vermieter- und Mieterverbänden einvernehmlich anerkannt, sodass er eine gute Grundlage für einen fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern in Berlin bildet.
Der gewichtete Median der Mietspiegeltabelle liegt nunmehr bei 6,72 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Median von 2017 (6,39 Euro) ist dies ein durchschnittliches Plus von 0,33 Euro (+ 5,2 Prozent), was nur etwas oberhalb der allgemeinen Inflationsrate der vergangenen zwei Jahre liegt. Zugleich liegt dieses Ergebnis deutlich unterhalb der erwarteten Steigerungsraten, die in verschiedenen Marktberichten zum Berliner Wohnungsmarkt postuliert werden.
Der Berliner Mietspiegel 2019 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, erarbeitet. Die methodischen Verfahren zur Erstellung der Mietspiegeltabelle wurde im Rahmen der Fortschreibung weitgehend beibehalten. Die Erstellung erfolgte nach wissenschaftlichen Grundsätzen und erfüllt die gesetzlichen Vorgaben. Der neue Berliner Mietspiegel 2019 ist, auch als Fortschreibung, deshalb ein „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des Paragrafen 558d BGB.
Exkurs: Das deutsche Vergleichsmietensystem
Die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ und ihre Abbildung unter anderem über Mietspiegel sind ein Herzstück der Regulierung des Mietwohnungsmarkts in Deutschland. Dieses Regulierungssystem hat sich seit vielen Jahrzehnten als außergewöhnlich resilient, vielseitig und für den Inte-ressenausgleich zwischen Mietern und Vermietern besonders geeignet bewährt. Mietspiegel bilden den Mietenmarkt repräsentativ im Rahmen des dafür bestimmten gesetzlich definierten Rahmens ab. Dies führt unter anderem auch dazu, dass die reale Vielfalt der Mietangebote im Markt nur eingeschränkt abgebildet werden kann. Dennoch ist das System der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ den theoretisch denkbaren Alternativen einer Mietpreisregulierung weit überlegen.
Die sprunghaft gestiegene Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren führt allerdings dazu, dass die Mietenpotenziale des Marktes die Spielräume eines rechtlich normierten Mietspiegels weit übersteigen. Durch Einführung der Mietpreisbremse Mitte 2015 wurden zusätzlich die Neuvertragsmieten an die Mietspiegelmieten gekoppelt. In Folge dessen erleben wir derzeit eine Art Stresstest für das Vergleichsmietensystem.
Das Ergebnis Berliner Mietspiegel 2019
Der Mietspiegel bietet eine repräsentative Übersicht über die in Berlin am 1. September 2018 üblicherweise gezahlten Netto-Kaltmieten für die unterschiedlichen Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie der energetischen Ausstattung im frei finanzierten Wohnungsbau. Für die Mietspiegeltabelle sind Miet- und Ausstattungsdaten von 10.948 Wohnungen ausgewertet worden – so viele Wohnungen wie in kaum einer anderen Mietenanalyse in Deutschland. Die Anerkennung durch alle beteiligten Verbände zeigt dabei auch, dass die Einschätzungen der Mietenentwicklung hier geteilt werden.
Neu ist insbesondere die Überprüfung aller bisherigen Wohnlageneinstufungen durch ein indikatorenge-stütztes System anstelle der bisherigen Wohnlagenänderungen nach Änderungsantrag. Dabei wurde mit einem multivariaten statistischen Verfahren (Diskriminanzanalyse) ein sachgerechtes Erklärungsmodell entwickelt, welches frei von subjektiven Einschätzungen den Faktor Wohnlage differenziert abbildet. Dabei wurden letztlich 13 Indikatoren berücksichtigt, die sich als statistisch relevant und aussagekräftig für die Wohnlagenbestimmung herausgestellt haben.
Fazit
Alle an der Mietspiegelerarbeitung beteiligten Verbände haben ihre Erwartung bekräftigt, dass der Berliner Mietspiegel – gerade in seiner maßvoll steigenden Struktur – eine verlässliche Orientierungshilfe für die Mieter und insbesondere auch eine verbindliche Begründungshilfe für alle Vermieter darstellt. Der Mietspiegel wird grundlegende politische Fragen des Wohnungsmarktes nicht lösen können, er kann aber mögliche Übertreibungen des Marktes sehr gut vermeiden helfen und bei konsequenter Anwendung auch zum Rechtsfrieden zwischen Mietern und Vermietern beitragen.